住友不動産販売のやばい口コミは本当？仲介手数料や囲い込みのリスクとは？

「住友不動産販売はやばいからやめとけ」

「手数料が高いだけで微妙…」

インターネットで検索すると、そんな気になる評判が目につき、利用をためらっている人もいるのではないでしょうか？

住友不動産販売の圧倒的な知名度とブランド力は、不動産という高額な資産を売却する上で大きな安心材料になるはずです。

しかし、なぜ一部でネガティブな声が上がるのでしょうか。

この記事では、こうした「やばい」という評判について深掘りします。

ぜひ最後まで参考にしてみてくださいね。

住友不動産販売の悪い評判・デメリット
住友不動産販売の良い評判・メリット
住友不動産販売はどんな人におすすめ？
1. 住友不動産販売の利用が「おすすめな人」
2. 住友不動産販売の利用が「おすすめできない人」
不動産売却成功のためのポイント
まとめ

住友不動産販売の悪い評判・デメリット

住友不動産販売は業界を牽引する大手企業として高い実績を誇る一方で、インターネット上では「やばい」「手数料が高い」「営業がしつこい」といったネガティブな評判も散見されます。

ここでは、そうした悪い評判やデメリットがなぜ生じるのか、その背景と具体的な実態を深掘りし、賢く対処するための方法を解説します。

仲介手数料は法定上限額

住友不動産販売の仲介手数料は、原則として法律で定められた上限額である「売却価格の3%＋6万円（税別）」です。

例えば、3,000万円で物件が売れた場合、手数料は3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（税別）、税込で105.6万円となります。

これは法的に認められた正規の料金であり、決して不当な請求ではありません。

しかし、なぜこれが「高い」と感じられるのでしょうか。

その理由は、近年の不動産業界の変化にあります。

不動産テック企業の参入や中小不動産会社の企業努力により、仲介手数料の割引（例：1.5%＋α）や定額制、さらには無料を謳うサービスも増えています。

これらの格安業者と比較した場合、住友不動産販売の上限手数料は相対的に「割高」に見えてしまうのです。

しつこい・強引な営業スタイル

「査定を依頼したら営業の電話が頻繁にかかってきて困った」「契約を急かされているように感じた」といった声は、住友不動産販売に関する口コミでよく見られるものです。

こうした積極的な営業スタイルは、同社の「実力主義・成果主義」という社風と、それに伴う厳しい営業ノルマが背景にあります。

高頻度の電話・メール：一度問い合わせると、進捗確認や新たな提案の電話・メールが頻繁に来る。
アポイントの圧力：他社と比較検討中と伝えても、「一度お会いしてお話しさせてください」と強く面談を求められる。
契約の催促：売却活動中に「この買主を逃すと次はいつ現れるか分かりませんよ」といった形で決断を急かされる。

もちろん、これらの行動は「熱心さ」の裏返しであり、早く売りたい売主にとっては頼もしく感じることもあります。

しかし、自分のペースでじっくり考えたい人にとっては、大きなストレスになりかねません。

ネットの口コミは悪い評判の方が目立ちやすいため、一部にそうした強引な営業担当者がいるという事実として捉えるのが賢明です。

「高値査定」と売却額のギャップ

不動産売却において、多くの売主が最初に直面するのが「査定額」です。

住友不動産販売から提示された査定額が非常に高額で期待したものの、最終的な売却価格はそれよりも大幅に下がってしまった、という経験談は少なくありません。

これは「高値査定」と呼ばれる、不動産業界で広く見られる営業手法の一つです。

不動産会社にとって、まずは売主と「媒介契約（売却の依頼契約）」を結ぶことがビジネスのスタートラインです。

複数の会社が競合した場合、売主の心を掴む最も手っ取り早い方法が、他社よりも高い査定額を提示することなのです。

売主は「一番高く評価してくれたから」という理由でその会社を選びがちですが、その査定額には明確な売却の根拠がない場合も多々あります。

結果として、「高値で売り出し開始 → 長期間売れ残る → 担当者から値下げ提案 → 結局、相場通りの価格かそれ以下で売却」という典型的なパターンに陥るリスクがあります。

「担当者の質のばらつき」問題

全国に多数の営業担当者を抱える住友不動産販売では、担当者個人の経験、知識、人柄によって、サービスの質に大きな差が生まれることがあります。

「担当者の対応が素晴らしかった」という絶賛の声がある一方で、「質問への回答が曖昧で頼りなかった」「連絡が遅く、進捗が全く分からなかった」といった不満の声も存在します。

不動産取引は、法律、税金、住宅ローン、建築など幅広い知識が求められる専門的な業務です。

経験豊富なベテラン担当者であれば、複雑な案件にも臨機応変に対応し、的確なアドバイスで売主を導いてくれます。

しかし、入社数年の若手担当者の場合、知識や交渉経験が不足しているケースも否定できません。

これは大企業として新卒採用を積極的に行っている以上、ある程度は避けられない構造的な問題です。

「ステップオークション」への不安と誤解

住友不動産販売が強みとして打ち出している「ステップオークション」は、プロの買取業者（不動産会社）を対象とした入札形式の売却サービスです。

短期間で、かつ市場価格以上での売却も期待できる画期的な仕組みですが、利用者からはその分かりにくさや実効性について不安の声も聞かれます。

「オークションの仕組みが複雑で理解しきれない」「本当にたくさんの業者が入札してくれるのか疑問」「結局は業者の買取価格だから、仲介で売るより安くなるのでは？」といった点が主な懸念点です。

これらの不安は、新しいサービスに対する情報不足や誤解から生じている部分もあります。

ステップオークションは、築年数が古い、立地が悪いなど、一般の個人の買い手が見つかりにくい物件を、確実に・スピーディーに現金化したい場合には非常に有効な手段となり得ます。

一方で、人気のエリアにある築浅マンションなど、通常の仲介でも高値売却が見込める物件の場合は、必ずしも最適な方法とは限りません。

利用を検討する際は、担当者からメリットだけでなく、考えられるデメリットや手数料体系についてもしっかりと説明を受け、ご自身の物件の特性や売却の目的に合っているかを慎重に判断することが肝要です。

「囲い込み」と両手仲介

不動産業界の悪しき慣習として問題視されるのが「囲い込み」です。

これは、売主・買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を成立させるために、自社で見つけた買主を優先し、他社が紹介する条件の良い買主を断ってしまう行為です。

売主にとっては、より高く売れる機会を失う重大な不利益となります。

住友不動産販売に対しても、ネット上では「両手仲介狙い」といった批判的な声が一部で見られます。

対応エリアや不得意な物件種別の存在

住友不動産販売は全国に200以上の直営店を持つ大手ですが、その営業センターは15都道府県に集中しており、全国津々浦々をカバーしているわけではありません。

営業センターがない地域では、サービスの利用が難しい、あるいは地域情報に精通した担当者がいない可能性があります。

住友不動産販売の良い評判・メリット

住友不動産販売には、一部のネガティブな評判を払拭するだけの強力なメリットが数多く存在します。

特に「ブランド力」「売却力」「サポート体制」の3つの柱は、他の不動産会社にはない大きな強みです。

「ブランド力」の安心感と信頼性

不動産という人生で最も高額な資産を取引する上で、何よりも重要なのが「安心感」です。

住友不動産販売の最大の強みは、東証プライム上場の住友不動産グループという盤石な経営基盤がもたらす圧倒的なブランド力と社会的信用力にあります。

コンプライアンス（法令遵守）の徹底：大手企業は社会的な監視の目も厳しく、不祥事が株価や企業イメージに与えるダメージは計り知れません。そのため、宅地建物取引業法をはじめとする関連法規を遵守する体制が徹底されており、不正やトラブルのリスクが極めて低いと言えます。契約書類の作成や重要事項説明なども、社内規定に則って厳格に行われます。
盤石な経営基盤と倒産リスクの低さ：売買契約から決済・引き渡しまでには数ヶ月を要します。その間に仲介会社が倒産するようなことがあれば、取引は頓挫し、手付金などの問題も発生しかねません。住友不動産販売のような財務基盤の安定した企業であれば、その心配は限りなくゼロに近いでしょう。
高い顧客満足度が示す信頼の証：同社の利用者アンケートでは、実に94.8%もの顧客が「知人に勧めたい」と回答しています。これは、多くの利用者が取引内容や担当者の対応に満足し、信頼を寄せていることの客観的な証明です。

ネット上には様々な口コミがありますが、このような組織としての信頼性は、個別の担当者のスキルや相性を超えた、企業全体としての大きなメリットです。

特に、初めて不動産を売却する方や、高額物件の取引で絶対に失敗したくない方にとって、この安心感は何物にも代えがたい価値を持つでしょう。

高い売却実績と販売スピード

ブランド力だけでなく、住友不動産販売は「売る力」そのものも業界トップクラスです。

どれだけ安心できても、希望の価格で、希望の期間内に売れなければ意味がありません。

その点、同社は具体的な数字でその実力を証明しています。

年間3万件以上の成約件数：2023年度の成約件数は31,500件以上。これは単純計算で1日に約86件もの契約を成立させていることになり、膨大な取引ノウハウが社内に蓄積されていることを示します。
年間16万件以上の購入相談：同年度の購入相談件数は168,000件以上。これは「買いたい」という意欲を持った顧客が、いかに多く「すみふ」に集まっているかの証拠です。この豊富な購入希望者リスト（自社の見込み客）があるからこそ、物件情報を公開した際に、スピーディーなマッチングが期待できるのです。
業界第3位の取扱高：2022年、2023年と不動産仲介取扱高で業界第3位の実績を誇り、マーケットにおける強い影響力を持っています。

口コミで「恐ろしい速さで売れた」「希望価格ですぐに買い手が見つかった」といった声が多いのは、この豊富な「買いたい人」のストックに加え、全国の店舗網を活かした地域密着の営業力、そして積極的な広告戦略があるからです。

SUUMOやHOME’Sといった大手ポータルサイトへの掲載はもちろん、自社サイト「住友の仲介ステップ」への誘導も強力で、幅広い層に物件情報を届けることができます。

住み替えのスケジュールがタイトな方や、相続税の納税期限が迫っている方など、売却スピードを重視する場合には非常に頼りになる存在です。

「専任一貫体制」によるマンツーマンの顧客対応

不動産の売却活動は、査定から始まり、媒介契約、販売活動、内見対応、価格交渉、売買契約、そして決済・引き渡しと、多くのステップを踏む長期戦です。

この過程で担当者が何度も変わると、その都度同じ説明を繰り返す必要があったり、情報の伝達ミスが起きたりと、売主にとって大きなストレスとなります。

住友不動産販売では、この問題を解消するために「専任一貫体制」を採用しています。

これは、最初の問い合わせから取引完了後のアフターフォローまで、原則として一人の営業担当者が責任を持って対応する仕組みです。

深い信頼関係の構築：一人の担当者が継続して向き合うことで、売主の細かな要望や不安、物件に対する想いなどを深く理解してくれます。これにより、売主は安心して相談でき、二人三脚で売却活動を進めることができます。
スムーズな情報共有と意思決定：窓口が一本化されているため、「あの件はどうなっていますか？」と聞けばすぐに回答が得られ、コミュニケーションが非常にスムーズです。売主の意向がダイレクトに販売戦略に反映されやすくなります。
責任の所在が明確：何か問題が発生した際も、担当者が明確なため迅速な対応が期待できます。口コミでも「熱心で親身になってくれた」「こちらの都合に合わせて臨機応変に対応してくれた」「対応がとにかく丁寧だった」といった、担当者の人間性や姿勢を高く評価する声が多数寄せられています。

特に不動産取引に不慣れな方にとって、何でも相談できる信頼のおけるパートナーの存在は、精神的な負担を大きく軽減してくれるでしょう。

充実の売却サポート「STEP S CORT」

住友不動産販売の大きな特徴の一つが、売却前から引き渡し後までをトータルでサポートする独自の保証・サービスパッケージ「STEP S CORT（ステップエスコート）」です。

これは単なる仲介業務にとどまらない、付加価値の高いサービスであり、売主・買主双方の不安を解消し、取引を円滑に進めるための強力な武器となります。

建物・設備保証：引き渡し後に発覚しやすい雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障、主要設備の不具合などを、専門家による事前診断を条件に保証します。これにより、売主は引き渡し後の予期せぬ出費やトラブル（契約不適合責任）のリスクを大幅に軽減でき、買主も安心して物件を購入できます。
物件を魅力的に見せるサービス：物件の魅力を最大限に引き出す高品質なプロの写真で、広告効果を高めます。また空室の物件にCGで家具やインテリアを配置し、購入希望者が生活をイメージしやすくします。
資金計画を支えるサービス：住み替えの際、売却代金が入る前に新居の購入資金が必要な場合に、一時的に立て替えてくれます。

これらのサービスは、物件の付加価値を高め、競合物件との差別化を図る上で非常に有効です。

結果として、より早く、より高く売れる可能性を高めることに繋がります。

直営店舗ネットワークの強み

住友不動産販売は、首都圏、関西圏、中京圏などの大都市部を中心に、全国に190店舗以上の直営店ネットワークを構築しています。

この広範なネットワークは、地域密着のきめ細やかな対応と、広域での情報連携という2つの側面で大きな力を発揮します。

地域情報への精通：各店舗には、そのエリアの不動産市場、相場、学区、生活利便性などに精通したプロフェッショナルが在籍しています。そのため、地域の特性を踏まえた的確な価格設定や、ターゲットを絞った効果的な販売戦略の立案が可能です。
遠隔地の不動産売却にも対応：例えば、「東京に住みながら、地方にある実家を売却したい」といったケースでも、現地の店舗とスムーズに連携して対応してくれます。売主が現地に何度も足を運ぶ手間を省くことができます。
広域での顧客紹介：全国の店舗間で顧客情報を共有しているため、転勤や移住を考えている他エリアの購入希望者へ物件を紹介できる可能性があります。これにより、地元の買い手だけでなく、より広い範囲から購入希望者を見つけ出すことが期待できます。

この全国規模の直営店ネットワークがあるからこそ、様々な売却ニーズに柔軟かつ高いレベルで応えることができるのです。

住友不動産販売はどんな人におすすめ？

これまで見てきたように、住友不動産販売には「手数料の高さ」や「営業スタイル」といったデメリットがある一方で、「ブランド力」「売却力」「サポート体制」という他社を圧倒するメリットも存在します。

これらの特徴を踏まえ、あなたの状況や価値観によって、住友不動産販売が最適なパートナーになるかどうかが決まります。

ここでは、どのような人が「すみふ」に向いているのか、逆に向いていないのかを具体的に解説します。

住友不動産販売の利用が「おすすめな人」

以下のようなニーズや価値観を持つ方にとって、住友不動産販売は非常に頼りになる選択肢となるでしょう。

具体的な人物像	おすすめする理由
① 初めて不動産を売却する方都心の高額タワマン・戸建て所有者	・数千万円〜億単位が動く売買は失敗できない・住友不動産グループのブランド力と経営基盤が安心感を提供・STEP S CORT保証や徹底したコンプライアンスが信頼できる取引を実現
② 売却期限がある方転勤・進学などでタイムリミットがある、新居の契約済みの方	・年間16万件超の購入希望者を抱える圧倒的な売却力・「恐ろしい速さで売れた」という口コミも多数・多少の手数料以上に、売れ残りリスクの回避（二重ローン・引っ越し遅れ）が大きなメリット
③ 不動産売買の初心者 & 忙しい方何をすればいいか分からず、時間も取れない方	・専任一貫体制で一人の担当者がフルサポートし、安心感あり・写真撮影・清掃・バーチャルステージングなどの売却サポートが充実・精神的・時間的負担が軽減され、合理的に売却を進めたい人に最適
④ 都市部の人気物件所有者首都圏・関西圏の駅近マンションや人気エリアの戸建て所有者	・都市部に集中した店舗網と豊富な取引実績・購入希望者が多くマッチング力が高い・高値かつスピーディーな売却が期待でき、同社の強みを最も活かせる層

住友不動産販売の利用が「おすすめできない人」

一方で、以下のような考え方や状況の方にとっては、住友不動産販売のサービスが合わず、他の選択肢を検討した方が満足度の高い結果に繋がる可能性があります。

具体的な人物像	おすすめできない理由
① 諸費用を徹底的に節約したい方不動産の知識があり、最低限のサポートで十分な方	・住友不動産販売の仲介手数料は法定上限（3,000万円の場合約105.6万円）・他社では仲介手数料割引・定額制も増加中・ブランド力よりコスト重視の方には不向き
② 自分のペースで進めたい方頻繁な連絡や営業スタイルにストレスを感じる方	・営業スタイルが熱心（＝強引・しつこいと感じる人も）・成果主義の社風が、売主にとってプレッシャーや急かされる印象を与えることも・売却意志がまだ不確かな段階では、積極的なアプローチが心理的負担になる可能性
③ 時間をかけて納得いく価格で売りたい方	・住友不動産販売はスピード重視の売却が得意・「今が売り時」と早期の契約を促される可能性あり・長期間かけて最高値を目指したい方には、戦略やスタンスが合わないことも
④ 地方や特殊物件（農地・山林・再建築不可）所有者	・都市部中心の営業エリアで、地方物件の対応は限定的・農地・山林・再建築不可などは専門知識や特別な販路が必要・これらの物件は地元密着型や専門業者の方が高値売却・スムーズな取引につながる可能性が高い

不動産売却成功のためのポイント

住友不動産販売を選ぶかどうかにかかわらず、不動産という高額な資産の売却を成功させるためには、売主自身が主体的に動き、正しい知識を持って臨むことが不可欠です。

必ず「複数社の査定」で比較検討する

不動産売却の成否は、パートナーとなる不動産会社選びで9割が決まると言っても過言ではありません。

そして、その第一歩が「複数の会社に査定を依頼すること」です。

住友不動産販売だけに相談して、そのまま任せてしまうのは非常にもったいなく、リスクも伴います。

なぜ1社だけの査定は危険なのか？

価格の妥当性が判断できない：提示された査定額が、本当に市場に見合った適正な価格なのか、比較対象がなければ分かりません。不当に安い価格で売却してしまったり、逆に高すぎる価格で売り出して長期間売れ残ったりするリスクがあります。
会社の強み・弱みが見えない：1社だけでは、その会社の提案がベストなのか判断できません。A社はマンション売却に強い、B社は地域密着で戸建てに強い、C社はITを駆使した販売戦略が得意など、会社によって得意分野は様々です。
担当者との相性を選べない：最初に会った担当者が、あなたにとって最高のパートナーとは限りません。複数の担当者と話すことで、最も信頼できる人物を見極めることができます。

「不動産一括査定サイト」の活用が鉄則

複数の会社に一社ずつ連絡するのは大変な手間ですが、「不動産一括査定サイト」を利用すれば、物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に無料で査定を依頼できます。

イエウール：提携不動産会社数が2,600社以上と業界トップクラスで、地方の物件にも強いのが特徴。大手から中小まで幅広い選択肢から比較したい方におすすめです。
すまいValue：住友不動産販売を含む、業界を代表する大手6社が共同で運営。大手ならではの安心感と売却力を重視する方には最適です。

これらのサイトを利用して、最低でも3社、できれば大手と地元の中小企業を織り交ぜて4〜5社から査定を取り、各社の査定額とその根拠、販売戦略、担当者の対応などを総合的に比較しましょう。

不動産会社によって査定額に数百万円もの差が出ることも珍しくないため、この一手間があなたの手取り額を大きく左右します。

担当者との賢い付き合い方

良い不動産会社を選んでも、最終的に売却活動を動かすのは「生身の担当者」です。

担当者を単なる“業者さん”として受け身で接するのではなく、信頼できるビジネスパートナーとして、売主側が主導権を持って賢く付き合う姿勢が重要になります。

「できる売主」になるための3つのポイント

希望と懸念を明確に伝える：「いつまでに、いくら位で売りたい」という希望はもちろん、「隣人トラブルが過去にあった」「雨漏りを修繕した経緯がある」といった物件のネガティブな情報も正直に伝えましょう。正確な情報共有が、後のトラブルを防ぎ、的確な販売戦略に繋がります。
定期的な報告を求める（ほう・れん・そうの徹底）：媒介契約を結ぶ際に、「最低でも週に1回は、問い合わせ状況や広告の反響などをメールで報告してください」と具体的に依頼しましょう。活動状況を可視化することで、担当者の動きを把握し、必要に応じて次の手を打つことができます。
相性が合わなければ「担当変更」を躊躇しない：不動産売却は数ヶ月にわたる長丁場です。報告が遅い、質問への回答が曖昧、提案に納得できないなど、担当者との間に不信感が生まれたら、ストレスを溜め込まずに営業所の責任者に相談し、担当者の変更を申し出ましょう。これはあなたの正当な権利です。