年収800万円で住宅ローンはいくらまで借り入れ可能？頭金のメリット・デメリットや控除額の目安も解説

「年収800万円あれば、住宅ローンで4,000万・5,000万・6,000万円を借りても大丈夫？」

そんな疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。

実は、「実際に借りられる金額」と「無理なく返せる適正額」はまったく違うので注意が必要です！

この記事では、実際に4000万円、5000万円、6000万円を借りた場合の月々返済額や家計への影響を具体的にシミュレーションし、あなたの年収なら本当はいくらまで借りるべきなのか、頭金なしでも大丈夫なのかを解説していきますよ。

将来の生活を圧迫しないためには、月々の返済負担や教育費・老後資金なども踏まえた計画が不可欠です。

ぜひこの記事を最後まで読んで参考にしてみてくださいね！

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年収800万円は住宅ローンで有利？平均と比較した借入力

年収800万円という水準は、住宅ローンを組む上で非常に有利なポジションにあります。まず現実を把握するために、この年収が日本全体でどの程度の位置にあるのかを確認しましょう。

年収800万円の位置づけと住宅購入における優位性

国税庁の最新統計によると、2023年の日本の平均年収は459万5000円となっており、年収800万円は平均の約1.7倍に相当します。給与所得者全体で見ると、年収800万円以上の人は全体の約9%程度しかおらず、明らかに高収入層に位置しています。

住宅ローン利用者に限って見ると、年収800万円は決して珍しい水準ではなく、金融機関からも優良顧客として扱われることが多い収入帯と言えるでしょう。

手取り年収の実態も重要なポイントです。年収800万円の場合、所得税・住民税・社会保険料を差し引くと、手取り年収は約600万円（月額約50万円）となります。住宅ローンの返済計画を立てる際は、この手取り収入を基準に考えることが重要です。

年収800万円が金融機関の審査で評価される理由

金融機関が住宅ローンの審査で重視するのは、主に年収倍率と返済負担率の2つの指標です。

• 年収倍率：「借入額÷年収」で計算され、一般的に8倍以内が審査の目安
• 返済負担率：「年間返済額÷年収」で算出され、多くの金融機関で30～40%以内を基準

年収800万円なら、理論上は6,400万円程度まで借入可能で、実際には最大8,000万円近くまで借入可能な金融機関も存在します。年間返済額320万円（月額約26.7万円）まで審査上は問題ないとされるのが一般的です。

しかし、ここで重要なのは「借りられる額」と「返せる額」は全く別物だということです。審査に通る金額まで借りてしまうと、月々の返済が家計を圧迫し、生活の質が大幅に低下するリスクがあります。

【借入額別比較】4000万・5000万・6000万円借りた場合の返済シミュレーション

年収800万円で実際に異なる金額を借りた場合、月々の返済額や家計への影響はどの程度変わるのでしょうか。具体的な借入額でシミュレーションしてみましょう。

借入4000万円の場合（年収倍率5倍）

項目	金額・割合
月々返済額	約13.3万円
手取り収入に対する負担率	約27%
住宅ローン以外の使用可能額	月額36.7万円

借入額4,000万円、返済期間35年、金利1.0%の条件で計算すると、月々の返済額は約13.3万円となります。年収800万円（手取り月収約50万円）に対する負担率は約27%で、一般的に安全とされる範囲内に収まります。

この水準であれば、住宅ローン以外の生活費に月額36.7万円を充てることができ、食費・光熱費・通信費・交際費・貯蓄など、バランスの取れた家計管理が可能です。子どもの教育費や将来への備えにも十分な余裕を持てるでしょう。

金利が多少上昇しても家計への影響は限定的で済み、ボーナス返済を併用しなくても無理のない返済が可能です。

借入5000万円の場合（年収倍率6.25倍）

項目	金額・割合
月々返済額	約16.6万円
手取り収入に対する負担率	約33%
住宅ローン以外の使用可能額	月額33.4万円

同じ条件で借入額を5,000万円に増やすと、月々の返済額は約16.6万円となります。手取り月収に対する負担率は約33%で、やや厳しい水準ですが、しっかりとした家計管理があれば対応可能な範囲です。

住宅ローン以外に使える金額は月額33.4万円となり、4,000万円借入時と比べて3.3万円の余裕が減ります。この差は年間約40万円に相当し、教育費や娯楽費、貯蓄額に影響が出る可能性があります。

借入6000万円の場合（年収倍率7.5倍）

項目	金額・割合
月々返済額	約20万円
手取り収入に対する負担率	約40%
住宅ローン以外の使用可能額	月額30万円

借入額6,000万円では、月々の返済額が約20万円となり、手取り月収に対する負担率は約40%に達します。これは金融機関の審査基準ギリギリの水準で、家計にとってはかなり厳しい状況と言えます。

住宅ローン以外に使える金額は月額30万円まで減少し、生活費の節約が必要になるケースが多いでしょう。特に以下のような状況では家計が非常に厳しくなります。

• 子どもの進学時期
• 車の買い替え
• 家電の故障などまとまった出費
• 共働きの場合、配偶者が働けなくなったとき

金利上昇時のリスクシミュレーション（変動金利選択時）

変動金利を選択した場合、金利上昇による返済額増加のリスクも考慮する必要があります。仮に金利が2%上昇した場合のシミュレーションを見てみましょう。

借入額	通常時返済額	金利2%上昇時	増加額
4,000万円	約13.3万円	約17.4万円	+4.1万円
5,000万円	約16.6万円	約21.8万円	+5.1万円
6,000万円	約20万円	約26.2万円	+6.2万円

年収800万円で手取り月収50万円の場合、返済額が26万円を超えると負担率が50%を上回り、生活の維持が非常に困難になります。このようなリスクを考慮すると、変動金利を選択する場合の安全な借入額は4,500万円程度が上限と考えられます。

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年収800万円で「無理なく返せる額」の適正ライン

金融機関の審査に通る金額と、実際に無理なく返済できる金額には大きな差があります。年収800万円の場合、本当に安全な借入額はいくらなのでしょうか。

適正借入額を決める3つの判断基準

適正な借入額を判断するためには、以下の3つの重要な基準があります。

① 返済負担率の基準

手取り収入の25%以下に抑えることが理想的です。年収800万円（手取り年収600万円）の場合、年間返済額は150万円（月額12.5万円）以下が望ましいということになります。

② 年収倍率の基準

年収の5～6倍以内に収めることが安全圏とされています。年収800万円なら4,000万円から4,800万円程度が適正範囲となります。

③ 将来のライフイベント費用

住宅ローン以外にも様々な出費が予想されるため、これらに対応できる余裕を残しておく必要があります。

• 子どもの教育費
• 車の購入費
• 家電の買い替え
• 医療費
• 親の介護費用

年収800万円の適正借入額は4,200〜4,800万円

これらの基準を総合的に考慮すると、年収800万円の場合の適正借入額は4,200万円から4,800万円程度となります。この範囲であれば、以下の条件をクリアできます。

• 月々返済額：14万円から16万円程度
• 手取り収入に対する負担率：28～32%と安全な水準
• 将来のライフイベントへの対応余力を確保

ボーナス返済については、年間返済額の30%以下に抑えることが重要です。ボーナスは業績により変動する可能性があるため、過度に依存するのは危険です。

共働き世帯の注意点として、配偶者の収入に頼りすぎない返済計画を立てることが重要です。育児休業や転職、病気などにより配偶者が働けなくなった場合でも、世帯主の収入だけで返済を継続できる水準に設定しておくのが安全です。

年収800万円世帯の家計バランス例

年収800万円世帯の理想的な家計配分を考えてみましょう。手取り月収50万円のうち、以下のような配分が目安となります。

支出項目	金額	割合
住宅費	14～16万円	28～32%
生活費	15～18万円	30～36%
教育費・習い事費	3～5万円	6～10%
娯楽・交際費	3～5万円	6～10%
貯蓄・投資	8～10万円	16～20%

子ども2人の世帯では、将来の教育費負担を考慮する必要があります。大学進学を前提とした場合、子ども1人あたり500万円から1,000万円程度の教育費が必要となるため、早い段階から計画的な貯蓄が重要です。

【頭金なし vs 頭金あり】年収800万円の資金プラン比較

住宅購入時の頭金をどうするかは、多くの人が悩むポイントです。年収800万円の場合、頭金なしでの購入は可能なのか、頭金を入れる場合はいくらが適切なのかを検討してみましょう。

頭金なし（フルローン）で借りる場合のメリット・デメリット

頭金なしで6,000万円の物件を全額ローンで購入する場合のメリット・デメリットを整理してみましょう。

メリット

• 手持ち資金の活用の自由度：投資に回せば住宅ローン金利を上回るリターンを得られる可能性
• 緊急時対応力：不測の事態に対応できる予備資金を手元に確保
• 住宅ローン控除の最大活用：借入額が大きいほど控除額も大きくなる

デメリット

• 総返済額の増加：6,000万円を35年間で返済する場合、総返済額は約6,360万円
• 月々返済額の高額化：月々20万円の返済で家計負担が大きい
• 金利上昇リスク：変動金利選択時のリスクが高まる

頭金1,000万円を入れて5,000万円を借りる場合の総返済額約5,300万円と比べて、約1,060万円も多く支払うことになります。

頭金ありで借りる場合の効果的な方法

頭金を投入する場合の効果を具体的に見てみましょう。

頭金額	借入額	月々返済額	年間軽減額
500万円	5,500万円	約18.3万円	約20万円
1,000万円	5,000万円	約16.6万円	約40万円

頭金1,000万円を投入する場合は、借入額が5,000万円となり、月々返済額は約16.6万円まで下がります。年間で約40万円、35年間で約1,400万円の返済額軽減効果があります。

住宅ローン控除との兼ね合いも重要な検討ポイントです。現在の住宅ローン控除制度では、年末借入残高の0.7%が13年間控除されますが、所得税・住民税の上限があるため、年収800万円の場合は借入額4,000万円程度で控除額が頭打ちになる可能性があります。

このため、頭金と住宅ローン控除のバランスを考慮すると、頭金500万円程度を投入し、借入額を4,500万円前後に設定するのが効率的かもしれません。

【重要】頭金に全資産を投入してはいけない理由

頭金を多く入れすぎることのリスクも理解しておく必要があります。

緊急予備資金の確保

最も重要なのは、緊急予備資金として手元に残すべき資金があることです。一般的には、生活費の6～12ヶ月分、年収800万円世帯であれば300万円から600万円程度は預貯金として残しておくべきです。

住宅購入後の諸費用

住宅購入後には、以下のような出費が続きます。

• 引越し費用
• 家具・家電の購入費
• リフォーム費用
• 固定資産税、都市計画税
• 火災保険料
• マンションの場合は管理費・修繕積立金

これらの費用として200万円から300万円程度は見込んでおく必要があります。

親からの住宅資金贈与の活用

親からの住宅資金贈与を活用できる場合は、非課税制度を上手に活用しましょう。2024～2026年の制度では、省エネ等住宅で1,000万円、その他の住宅で500万円まで非課税で贈与を受けることができます。これらの制度を活用することで、自己資金を温存しながら頭金を確保することが可能です。

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年収800万円で住宅ローンを組む際の注意点【失敗例も】

年収800万円あっても住宅ローンで失敗してしまうケースは決して少なくありません。実際の失敗例から学び、同じ轍を踏まないための対策を考えてみましょう。

よくある失敗例と対策

よくある失敗例として以下のようなものがあります。

失敗例①：借入上限まで借りて家計が破綻

最も多い失敗パターンは「借入上限まで借りて家計が破綻」するケースです。年収800万円で審査に通る上限額近くまで借りてしまい、月々の返済が手取り収入の40%を超えるような状況になると、以下のような問題が発生します。

• 生活費の大幅な節約が必要
• 子どもの習い事を辞めさせる
• 外食を一切やめる
• 旅行に行けない

対策：借入額を年収の5～6倍以内に抑え、月々返済額を手取り収入の25%以下に設定することです。

失敗例②：変動金利で金利上昇に対応できない

低金利に魅力を感じて変動金利を選択したものの、金利上昇時の返済額増加を十分に考慮していなかった結果、返済が困難になるケースです。

対策

• 金利が2～3%上昇しても返済を継続できる余裕を持った借入額に設定
• 金利上昇に備えた貯蓄を別途確保
• 固定金利との比較検討を十分に行う

失敗例③：転職・収入減で返済困難

年収800万円という生活水準にあぐらをかき、将来の収入減リスクを十分に考慮しなかった結果、転職や会社の業績悪化により収入が減少し、返済が困難になるケースです。

年収800万円でも危険な借入パターン

以下のような借入パターンは、年収800万円でも危険な水準です。

危険パターン①：年収倍率8倍以上での借入

6,400万円以上の借入では、月々返済額が21万円を超え、手取り収入の40%以上を住宅ローンに充てることになります。

危険パターン②：ボーナス返済の割合が高すぎる

ボーナス返済の割合が年間返済額の30%を超える場合、ボーナス支給額の変動リスクが高まります。

危険パターン③：共働き前提で配偶者収入に依存しすぎる

妻の年収400万円と合わせて世帯年収1,200万円として借入額を設定した場合、妻が働けなくなると返済が困難になる可能性があります。

リスク回避のための事前準備

転職・独立可能性への対応：転職や独立の可能性がある場合は、現在の年収を基準にするのではなく、転職後の予想年収や独立後の収入見込みを保守的に見積もって借入額を決定しましょう。

教育費ピーク時期の考慮：子どもの教育費が家計を圧迫する時期を想定した返済計画が重要です。

• 中学・高校で私立に進学する場合
• 大学進学時の費用
• 複数の子どもが同時期に進学する場合

定年退職時の住宅ローン残債対策：35年ローンを40歳で組んだ場合、完済時は75歳となります。以下の対策を早めに検討しておきましょう。

• 退職金での一括返済計画
• 60歳までの繰上返済戦略
• 定年後の収入見込みの把握

【年代・家族構成別】年収800万円の住宅ローン成功事例

同じ年収800万円でも、年代や家族構成によって最適な住宅ローン戦略は変わります。実際の成功事例を通じて、それぞれの状況に応じた最善の方法を見てみましょう。

30代前半・夫婦+子ども1人・共働き世帯

• Aさん（33歳・年収800万円）
• 妻（30歳・年収350万円）
• 子ども1人（2歳）
• 借入額：4,500万円
• 物件：新築マンション

【成功ポイント】

妻の育休・時短勤務を考慮した安全な資金計画にあります。妻の収入がゼロになっても、夫の年収800万円だけで返済を継続できる水準に設定したことで、育児期間中も安心して生活できています。

項目	金額・戦略
頭金	800万円投入
緊急予備資金	300万円を手元に確保
月々返済額	約15万円
住宅ローン控除	13年間フル活用

妻の職場復帰後は、妻の収入を全額貯蓄・投資に回すことで、教育費や老後資金の準備を加速させる計画です。

30代後半・夫婦+子ども2人・世帯主単独収入

• Bさん（38歳・年収800万円・単独収入）
• 専業主婦の妻と小学生の子ども2人
• 借入額：4,000万円
• 物件：中古戸建て+リノベーション

【成功ポイント】

教育費負担を見据えた保守的な借入戦略が成功しています。

項目	内容
借入戦略	年収倍率5倍で安全性重視
物件選択	中古住宅で価格を抑制
リノベーション	200万円で理想の住まいを実現
教育費積立	月5万円を継続
金利選択	固定金利で安定性確保

子ども2人が大学進学する際の費用を考慮し、借入額を抑えることで家計に余裕を持たせました。月々の住宅ローン返済額が手取り収入の約27%と余裕があるため、教育費ピーク時期でも家計が破綻しない安全性を重視した堅実な戦略です。

40代前半・夫婦のみ・共働き世帯

• Cさん夫妻（夫42歳・年収800万円、妻40歳・年収500万円）
• 子どもなし
• 借入額：5,500万円
• 物件：都心マンション

【成功ポイント】

短期間での返済完了を目指す繰上返済戦略にが成功しています。

項目	戦略内容
頭金	1,000万円投入
繰上返済	年間200万円実施
完済目標	15年での完済を目指す
金利選択	変動金利（元本早期減少でリスク軽減）
物件価値	都心の資産価値重視

子どもがいないため教育費負担がなく、夫婦ともに40代で収入が安定していることから、積極的な繰上返済により総返済額を大幅に圧縮する計画です。

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年収800万円に最適な住宅ローン選びと金利戦略

住宅ローンの商品選択と金利戦略は、総返済額に大きな影響を与えます。年収800万円という条件を活かして、最適な住宅ローンを選択するポイントを整理しましょう。

固定金利 vs 変動金利の選択基準

年収800万円で変動金利を選択する場合は、以下の条件を満たすことが重要です。

• 借入額：4,500万円以下
• 月々返済額：手取り収入の30%以下
• 余裕資金：金利上昇に備えた貯蓄として年収の1年分程度（800万円）
• 金利知識：金利動向に対する一定の知識と定期的な見直し意識

固定金利が安心なケース

以下のようなケースでは固定金利の選択が安全です。

• 借入額5,000万円以上
• 返済期間30年以上
• 金利上昇リスクを避けたい慎重派
• 家計管理をシンプルにしたい場合

金利ミックスローンという選択肢もある

近年注目されている金利ミックスローンも選択肢の一つです。借入額の半分を固定金利、半分を変動金利にすることで、金利上昇リスクを分散しながら、低金利のメリットも享受できます。

年収800万円に有利な金融機関・商品の選び方

年収800万円という水準であれば、多くの金融機関で優良顧客として扱われ、優遇金利の適用を受けられる可能性があります。

金融機関タイプ別の特徴

メガバンク

• 給与振込や資産残高などの取引実績に応じて、店頭金利から0.1～0.3%程度の金利優遇
• 対面相談でのサポートが充実
• 審査基準が安定している

地方銀行

• 地域密着型のサービスとして、年収800万円以上の顧客に特別金利を設定する場合
• 団体信用生命保険の保障内容が充実
• がん保障や三大疾病保障が無料で付帯される商品も存在

ネット銀行

• 最大の魅力は金利の低さ
• 店舗コストが少ない分、競争力のある金利を提供
• 年収800万円であれば審査面でも有利
• ただし、対面相談ができないため注意が必要

住宅ローン控除も活用可能｜年収800万円の節税効果

住宅ローン控除は、年収800万円世帯にとって大きな節税メリットをもたらします。2025年の最新制度を正しく理解し、最大限活用するための戦略を考えてみましょう。

年収800万円世帯の住宅ローン控除額シミュレーション

住宅ローン控除は、年末借入残高の0.7%が13年間にわたって所得税・住民税から控除される制度です。子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の優遇措置が継続されます。

住宅タイプ別借入限度額（2025年入居・新築住宅）

住宅タイプ	一般世帯	子育て・若者夫婦世帯
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円
省エネ基準適合住宅	3,000万円	4,000万円

年収800万円での控除額シミュレーション

年収800万円の場合、所得税・住民税の合計額は年間約120万円となるため、控除上限額の制約を受けにくく、借入額に応じた控除を受けやすい条件にあります。

借入額別の控除効果

借入額	初年度控除額	13年間総控除額（概算）	実質金利への影響
4,000万円	28万円	約320万円	金利1.0%→実質0.3%
5,000万円	35万円	約400万円	金利1.0%→実質0.3%

2025年も引き続き、子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置が延長されており、該当する場合は借入限度額が500万円～1,000万円高く設定されています。

控除を考慮した最適借入額

控除を考慮したとき、以下の借入額でうまくいく可能性を高めることができます。

ペアローンの活用

夫婦それぞれが住宅ローンを組む「ペアローン」を活用することで、控除額を最大化できる場合があります。

ペアローン例：夫年収800万円、妻年収400万円

• 夫：3,000万円借入
• 妻：2,000万円借入
• 世帯全体の控除額増加が可能

ペアローンの注意点

• 事務手数料が2本分必要
• 団体信用生命保険もそれぞれ加入が必要
• 妻が働けなくなった場合でも妻名義のローンは継続

繰上返済タイミングの検討

住宅ローン控除期間中は、繰上返済により借入残高を減らすと控除額も減少します。金利が1%以下の場合は、控除率0.7%を考慮すると、実質的な負担は0.3%以下となるため、急いで繰上返済する必要はないかもしれません。

その他の住宅関連優遇制度との併用

以下の補助金制度と住宅ローン控除は併用可能な場合が多く、これらを組み合わせることで総合的なメリットを最大化できます：

• すまい給付金
• 地域型住宅グリーン化事業
• こどもエコすまい支援事業

【結論】年収800万円なら計画的に進めれば理想の住まいを実現できる

年収800万円という水準は、住宅購入において十分な選択肢と可能性を提供してくれます。重要なのは、その優位性を活かしつつ、将来にわたって安定した返済を継続できる計画を立てることです。

年収800万円の住宅ローンの成功法則3つ

年収800万円で住宅ローンをかりるには、下記の3ポイントを忘れずに行うことが成功への近道です。

① 適正借入額の基準を守る

適正借入額4,200～4,800万円を基準とすることが、年収800万円での住宅ローン成功の第一歩です。この範囲であれば、以下の条件をクリアできます。

• 月々返済額を手取り収入の30%以下に抑制
• 生活の質を維持しながら無理なく返済継続
• 将来のライフイベントへの対応余力を確保

② 「返せる額」重視の原則

「無理なく返せる額」重視の姿勢を貫くことで、長期安定した家計管理が可能になります。金融機関が提示する借入上限額に惑わされることなく、自分たちの生活スタイルと将来設計に合った借入額を選択することが重要です。

③ 総合的なコスト最適化

以下の要素を総合的に考慮し、最適化を図りましょう。

頭金

• 頭金500～1,000万円程度を投入
• 緊急予備資金を確保
• 親からの住宅資金贈与（省エネ等住宅1,000万円、一般住宅500万円まで非課税）の活用

金利選択

• 固定金利か変動金利かを慎重に選択
• 借入額4,500万円以下なら変動金利も検討可能
• 金利ミックスローンという選択肢も

税制メリット活用

• 住宅ローン控除を最大限活用
• 子育て・若者夫婦世帯の優遇措置を確認
• 実質的な負担を軽減

住宅購入準備の3ステップ

マイホーム購入のために、今からまず最初にできることを始めましょう。

ステップ1：家計の詳細把握・分析

現在の家計収支を正確に記録し、住宅ローン返済に充てられる金額を算出します。

チェックポイント

• 月々の収入と支出を詳細に記録
• 固定費と変動費を分類
• 削減可能な支出がないかを検討
• 将来の収入見込みを保守的に見積もり

ステップ2：複数金融機関での事前審査

年収800万円という条件を活かし、複数の金融機関で条件比較を実施します。

比較検討項目

• 金利水準（固定・変動）
• 事務手数料・保証料
• 団体信用生命保険の内容
• 繰上返済手数料
• 優遇金利の適用条件

金融機関タイプ別アプローチ

• メガバンク：安定性と対面サポート重視
• 地方銀行：地域密着サービスと特別優遇
• ネット銀行：金利競争力を重視

ステップ3：長期ライフプラン作成

10年後・20年後の資金計画を立て、住宅ローン返済との両立可能性を検証します。

想定すべきライフイベント

• 子どもの進学時期と教育費
• 車の買い替えサイクル
• 親の介護の可能性
• 自分たちの定年退職
• 住宅のメンテナンス費用

資金計画のポイント

• 教育費：子ども1人あたり500～1,000万円を想定
• 緊急予備資金：生活費6～12ヶ月分を確保
• 老後資金：現役時代から計画的に積立
• 住宅メンテナンス：年間10～20万円程度を想定

年収800万円という恵まれた条件を最大限活かし、計画的に進めることで、理想の住まいを無理なく実現することができるはずです。焦らず、じっくりと検討を重ね、長期的な視点で最適な選択をしてください。

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まとめ

年収800万円という収入水準は、住宅を購入するのに非常に有利なポジションにあります。

この記事で強調したように、重要なのは「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」を基準に考えることです。

適正借入額の4,200～4,800万円を目安とし、手取り収入の25%以下の返済額に抑えることで、住宅ローンは家計の重荷ではなく、理想の暮らしを支える基盤となります。また頭金戦略、金利選択、住宅ローン控除の活用など、年収800万円だからこそ選択できる多様な選択肢があります。

ぜひこの記事も参考にしながら、理想の暮らしを実現してくださいね！