「東急リバブル」での不動産売却を検討し、インターネットで検索した際に「やばい」「しつこい」といったネガティブな言葉が表示され、不安を感じていませんか。
大切な資産を託す会社の評判にこのような言葉が並んでいると、信頼して任せて良いものか迷ってしまうのは当然のことです。
しかしその一方で、東急リバブルは不動産売買の仲介実績で常に業界トップクラスを維持し、高い評価を得ているのも事実です。
そこでこの記事では、この「やばい評判」の真相について解明していきます。
ぜひ最後まで読んで、東急リバブルでの不動産売却について知識を深めてみてくださいね。
本文に入る前に、不動産売却で数百万円も損をしないためにとても重要な情報をお伝えします。
近年不動産の価値がどんどん上昇しているこのタイミングで売却をしようとしているとき、一番やってはいけないことは知っていますか？
それは、1社のみに売却価格の査定をしてもらうことです。
不動産には 決まった価値があるわけではありません。そのため、査定額に数十万円、場合によっては数百万円以上の違いが出てくることもザラにあるんです。
例えば、同じ不動産を売る場合でも、下記のように会社によって査定額が変わります。
- A社の査定額：1700万円
- B社の査定額：1900万円
- C社の査定額：2500万円
もしここでA社のみに査定依頼をしてしまうとどうなるでしょうか。
「プロが言うことだから1700万円が妥当なんだろう」と思い込み売却を決断すると、C社に依頼した場合よりもなんと800万円も損をしてしまうことになってしまいます。
このような事態にならないためにも、できるだけ多くの会社に売却価格の査定を依頼することが、損をしないために最も重要となってきます。
「でも、適正価格を知るために査定依頼をしたいけど、一体いくつの会社に依頼すれば良いのかわからない・・・」
そう思ってしまいますよね。
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それでは本文に入っていきましょう。
東急リバブルがやばいと噂される3つの理由
業界トップクラスの実績と高い顧客満足度を誇る東急リバブルが、なぜ「やばい」というネガティブなキーワードで検索されてしまうのでしょうか。
ここでは、そんな噂の根源となっている主な3つの理由を掘り下げます。
理由①：「囲い込み」をしている可能性と両手取引比率の実態
不動産売却において、売主が最も警戒すべき行為の一つが「囲い込み」です。
これは、売主から売却を任された不動産会社が、自社で買主も見つけることで売主・買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙うあまり、他社が見つけてきた購入希望者を意図的にシャットアウトしてしまう行為を指します。
もし囲い込みが行われると、本来であればもっと高く、あるいはもっと早く買ってくれるはずだった買主が現れても、その情報が売主に届きません。
結果として、売却の機会を逃し、最終的に値下げを余儀なくされるなど、売主が大きな不利益を被るリスクがあります。
データが示す東急リバブルの立ち位置
では、東急リバブルの実態はどうなのでしょうか。
この「囲い込み」の可能性を客観的に測る指標の一つに「両手取引比率」があります。
ダイヤモンド不動産研究所の試算によると、大手不動産会社の両手取引比率は以下のようになっています（2025年3月期）。
- 住友不動産販売：50.90%
- 三井のリハウス：38.42%
- 東急リバブル：32.61%
このデータを見ると、東急リバブルの両手取引比率は大手3社の中で最も低く、他社と比較して「囲い込み」が行われるリスクは相対的に低い傾向にあると言えます。
これは、自社の利益だけを追求するのではなく、広く情報を公開し、他社とも協力しながら売主の利益を最大化しようとする企業姿勢の表れと捉えることもできるでしょう。
ただし、比率が0%ではない以上、担当者レベルで囲い込みに近い行為が行われる可能性は完全には否定できません。
不動産会社にとって両手仲介が大きな利益に繋がる構造は変わらないため、この点は留意しておく必要があります。
理由②：営業電話やDMがしつこいという苦情
「一度資料請求をしたら、営業電話が頻繁にかかってくる」「登記簿情報をもとに、売却を促すダイレクトメールが何度も届く」といった、営業活動の積極性に対する不満の声も「やばい」という評判に繋がっている一因です。
特に東急リバブルは、業界内でも「体育会系」と評されることがあるほど、目標達成への意欲が高い営業担当者が多いことで知られています。
この熱心さが、顧客によっては「押しが強い」「しつこい」と感じられてしまうケースがあるのです。
理由③：査定額と実際の売却価格のギャップ
不動産会社が売主との媒介契約を結びたいがために、意図的に相場よりも高い査定額を提示する行為を「高預かり」と呼びます。
「こんなに高く売れるなら」と期待して契約したものの、一向に売れる気配がなく、数ヶ月後に大幅な値下げを提案される、というケースがこれにあたります。
一部の口コミでは、「東急リバブルの最初の査定額は高かったが、結局売れずに値下げすることになった」といった声も見られ、高預かりを疑う評判に繋がっています。
査定額の「根拠」を徹底的に確認する
高い査定額そのものが悪いわけではありません。
その物件が持つ潜在的な価値を的確に評価した結果である可能性も十分にあります。
重要なのは、その金額がどのような根拠に基づいて算出されたのかを、売主自身が納得できるまで確認することです。
査定を依頼した際には、担当者に以下の点を確認しましょう。
- どのような成約事例（いつ、いくらの物件が売れたか）を参考にしたのか
- 現在売りに出ている近隣の競合物件と比較して、どう優位性があるのか
- 査定額に、物件のプラス要素（リフォーム履歴、角部屋、眺望など）がどう反映されているのか
複数の不動産会社から査定を取り、それぞれの査定額と根拠を比較検討することで、提示された金額が妥当なものなのか、あるいは契約欲しさの「高預かり」なのかを冷静に判断することができます。
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東急リバブルの悪い口コミ・評判から見るデメリット
業界トップクラスの実績を誇る東急リバブルですが、全ての利用者が手放しで満足しているわけではありません。
ここでは、特に多く見られる3つのデメリットについて分析します。
担当者によって対応やスピードにばらつきがある
これは東急リバブルに限らず、多くの大手不動産会社が抱える構造的な課題です。
全国に多数の店舗と営業担当者を抱えているため、どうしても個々のスキルや経験、人間性に差が生じてしまいます。
具体的にどのような「ばらつき」があるのか
口コミで見られる不満の声は、具体的に以下のような点に集約されます。
- レスポンスの遅さ：「内覧希望の連絡後、担当者からの返事が数日なかった」「質問への回答が遅く、不安になった」など。不動産売買ではスピード感が重要であり、レスポンスの遅さは購入希望者の熱を冷まし、売却機会の損失に直結する可能性があります。
- 報告・連絡・相談の不足：「どのような販売活動をしているのか報告がない」「値下げの提案ばかりで、具体的な戦略が見えない」といった声。売主としては、自分の資産のために担当者がどう動いているのかを把握したいものであり、コミュニケーション不足は不信感に繋がります。
- 知識や経験の不足：「契約書に関する質問に即答できなかった」「周辺相場や物件の強みについて、こちらより知識がなかった」など。特に経験の浅い担当者に当たった場合、提案力や交渉力に物足りなさを感じる可能性があります。
地方エリアや築古物件への対応が弱い
東急リバブルは、そのブランドイメージ戦略から、主に都市部の不動産、特にマンションや高価格帯の物件に強みを発揮します。
その裏返しとして、対応エリアや物件の種類によっては、その強みを十分に活かせないケースが存在します。
対応が難しいエリアと物件
- 店舗網の限界：東急リバブルの店舗は全国主要都市に集中しています。そのため、店舗がない地方や郊外エリアの物件については、査定依頼自体を断られてしまうことがあります。そのエリアの市場動向や需要を正確に把握できないため、責任を持った売却活動ができないという判断です。
- 保証サービスが適用されない築古物件：後述する手厚い「リバブルあんしん仲介保証」は、売主にとって大きなメリットですが、多くの場合「築30年以内」といった築年数の条件が設けられています。そのため、旧耐震基準の戸建てや、築年数が経過したマンションなどでは、この保証サービスの恩恵を受けられません。金融機関のローン審査が厳しくなるなど、そもそも買主が見つかりにくい築古物件は、大手仲介会社が積極的に扱いたがらない傾向があるのが実情です。
このような物件の売却を検討している場合は、全国展開のチェーンよりも、その地域で長年営業している地元密着型の不動産会社や、築古物件の再生・買取を専門とする会社に相談する方が、より良い条件での売却に繋がる可能性があります。
仲介手数料の値引き交渉が難しいケースも
不動産売却時には、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
この手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、東急リバブルでは基本的にこの上限額（売却価格の3%+6万円+消費税）が請求されます。
なぜ値引きが難しいのか
「大手だからサービスで安くしてほしい」と考える方もいるかもしれませんが、値引き交渉は容易ではありません。
その背景には、以下のような理由があります。
- 提供サービスへの自信：豊富な広告宣伝活動、質の高い営業体制、そして手厚い保証サービスなど、提供するサービスの価値に自信を持っているため、安易な値引きには応じにくい傾向があります。手数料はこれらのサービスを維持するための原資であり、過度な値引きはサービス品質の低下に繋がりかねません。
- ブランド価値の維持：会社として一定の基準を設けており、担当者の一存で簡単に手数料を値引くことはできません。ブランドイメージを保つためにも、正規の手数料を基本とする方針が貫かれています。
ただし、交渉の余地が全くないわけではありません。
他社の査定額や手数料条件を提示して交渉する、売却と購入（買い替え）をセットで依頼する、といったケースでは、相談に応じてくれる可能性もゼロではありません。
また、過去に東急リバブルを利用したことがある方向けの再契約特典や、紹介特典として10%の割引制度なども用意されています。
東急リバブルを利用する5つのメリット
ネガティブな評判が一部で見られる一方で、東急リバブルにはそれを補って余りある、他社にはない独自の強みや手厚いサービスが存在します。
ここでは、売主の視点から特に魅力的な5つのメリットを深掘りして解説します。
「高級物件」への圧倒的な強み
東急リバブルを語る上で最も象徴的なのが、取り扱う物件の平均価格の高さです。
大手3社の1件あたりの平均取扱価格を比較すると、その差は歴然としています。
- 東急リバブル：約6,158万円
- 三井のリハウス：約4,906万円
- 住友不動産ステップ：約4,000万円
（※2023年の取扱高÷仲介件数による試算）
このデータが示すのは、東急リバブルが都心部のタワーマンションや高級住宅街の戸建てといった、いわゆる「高額物件」の売買において圧倒的な実績とノウハウを持っているという事実です。
売主にとって、これは単に「高く売ってくれるかもしれない」という期待以上の意味を持ちます。高額物件の購入を検討している層は、資金力だけでなく物件を見る目もシビアです。
そうした質の高い見込み客に直接アプローチできる販売網を持っていることは、無用な価格交渉を避け、スムーズかつ好条件での売却を実現する上で非常に大きなアドバンテージとなります。
売れないリスクを徹底排除する「売却保証」と画期的な「利益還元制度」
「もし一定期間内に売れなかったらどうしよう」という不安は、不動産売却において誰もが抱える大きな悩みです。
東急リバブルは、この不安を解消するためのセーフティネットとして「売却保証」サービスを提供しています。
これは、仲介での売却活動を一定期間行っても成約に至らなかった場合に、あらかじめ取り決めた金額（査定額の最大90%が目安）で東急リバブルが直接物件を買い取る制度です。
「〇月までに必ず現金化したい」といった買い替えのスケジュールが厳しい方や、相続した不動産を早期に整理したい方にとっては、非常に心強いサービスと言えます。
さらに特筆すべきは、買取サービスにありがちな「安く買い叩かれるのではないか」という売主の懸念を払拭する「利益還元制度」の存在です。
これは、東急リバブルが買い取った物件を再販売し、もし利益が出た場合には、その利益の一部を元の売主に還元するという、業界でも珍しい非常にフェアな仕組みです。
この制度があることで、売主は安心して売却保証という選択肢を検討することができます。
売却後の不安をゼロにする「リバブルあんしん仲介保証」
不動産を売却した後も、売主の責任が完全になくなるわけではありません。
引き渡し後に物件に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥（契約不適合）が見つかった場合、買主から修繕費用や損害賠償を請求されるリスクがあります。
これを「契約不適合責任」といい、売主にとって大きな精神的・金銭的負担となり得ます。
東急リバブルの「リバブルあんしん仲介保証」は、この売却後のリスクを肩代わりしてくれる画期的なサービスです。
- 建物保証：雨漏り、シロアリの害、建物の構造上主要な部分の腐食、給排水管の故障などを、最長2年間、最大500万円まで保証。
- 住宅設備保証：給湯器やシステムキッチン、エアコンといった主要な住宅設備の故障を、最大50万円まで保証。
これらの保証が無料で（※適用には諸条件あり）付帯することで、売主は売却後の万が一のトラブルに怯えることなく、安心して取引を終えることができます。
また、買主にとっても保証付きの物件は安心感が高く、物件の付加価値となり、結果的に売れやすくなるという相乗効果も期待できます。
空き家問題を解決する独自サービス「アクセル君」
「相続した実家が荷物もそのままで、内装も古くてこのままでは売れそうにない」「リフォームしたいけど、数百万円の先行投資は難しい」…。
こうした空き家マンションの売却問題を解決するのが、東急リバブル独自のサービス「アクセル君」です。
このサービスでは、東急リバブルがリフォーム費用を一時的に立て替え、プロの視点で物件の価値を高めるリフォームやハウスクリーニングを実施。
さらに、家具や小物を配置するホームステージングを行い、まるで新築のモデルルームのように魅力を最大限に引き出した状態で販売活動を行います。
売主のメリットは計り知れません。
- 自己資金0円で始められる：立て替えたリフォーム費用は、物件が売れた際の売却代金から精算されるため、手出しの費用負担が一切ありません。
- 手間がかからない：リフォーム業者の選定から施工管理まで、全て東急リバブルに任せられます。
- 高値売却が期待できる：物件が見違えるように綺麗になることで、買い手の印象が格段に良くなり、相場より高い価格での成約を目指せます。
万が一、リフォーム後に売れ残ってしまった場合でも、リフォーム費用込みの金額で東急リバブルが買い取る保証が付いているため、「費用倒れ」のリスクは完全にゼロ。
まさに至れり尽くせりのサービスと言えるでしょう。
スピードAI査定
どれだけ良い物件でも、購入希望者の目に触れなければ売れることはありません。
東急リバブルは、年間アクセス数4,800万回を超える自社公式サイト「livable.co.jp」を筆頭に、SUUMOやHOME’Sといった主要不動産ポータルサイトへも大規模な広告出稿を行っています。
Webだけでなく、新聞折込チラシや長年蓄積された豊富な顧客リストへのアプローチなど、多角的な販売活動によって物件情報を広く届け、多くの購入希望者を集める力を持っています。
また、まだ売却を具体的に決めていない段階のユーザー向けに、電話番号の入力が不要で、Webサイト上で手軽に所有物件の参考価格を知ることができる「スピードAI査定」を提供している点も評価できます。
「とりあえず相場だけ知りたい」「しつこい営業電話は避けたい」というユーザーの心理を汲み取った、情報収集の第一歩として非常に使いやすいツールです。
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東急リバブルでの売却がおすすめな人・やめたほうがいい人
これまで東急リバブルの評判やサービス内容、他社との比較を多角的に検証してきました。
最終的に、不動産売却の成功は「どの会社が一番良いか」ではなく、「自分の物件や状況に、どの会社が最も合っているか」で決まります。
ここまでの分析結果を踏まえ、東急リバブルでの売却が最適なのはどのような人か、また、別の不動産会社を検討した方が良いのはどのような人かを解説します。
おすすめな人
東急リバブルの強みは、都市部の高額物件を売るための販売力と、売主の不安を徹底的に取り除く手厚い保証サービスに集約されます。
以下のような状況に当てはまる方には、非常に心強いパートナーとなるでしょう。
都心部や人気エリアに高額物件を所有している方
データが示す通り、東急リバブルは一件あたりの平均取扱価格が他社を圧倒しており、高額物件の売買に特化したノウハウと顧客網を持っています。
「高く、そして確実に売りたい」と考える都心部のマンションや高級住宅街の戸建ての所有者にとって、その販売力は大きな魅力です。
質の高い購入希望者に直接アプローチできるため、物件の価値を正当に評価してくれる買主と出会える可能性が高まります。
初めての不動産売却で、あらゆるリスクを避けたい方
不動産売却には、売れ残りのリスクや、売却後のトラブル（契約不適合責任）といった様々な不安がつきものです。
東急リバブルが提供する「売却保証」は万が一の際の最終的な出口を確保し、「リバブルあんしん仲介保証」は売却後の心配事を解消してくれます。
特に、保証の適用条件を満たす築浅の物件を売却する方や、初めての取引で何から手をつければ良いかわからないという方にとって、この包括的なサポート体制は大きな安心材料となります。
手間や初期費用をかけずに空き家マンションを売りたい方
相続などで取得したものの、荷物が残っていたり内装が古かったりして、そのままでは売却が難しい空き家マンション。
これを解決する独自サービス「アクセル君」は、東急リバブルを選ぶ強力な理由の一つです。
自己資金0円でリフォームからホームステージングまで任せられ、物件の価値を最大限に高めてから販売活動をスタートできます。
遠方にお住まいで物件の管理が難しい方や、リフォームの資金調達に悩んでいる方には、まさにうってつけのサービスです。
やめたほうがいい人
一方で、東急リバブルの強みが活かせない、あるいはサービスの方向性がニーズと合致しないケースも存在します。
以下に該当する方は、他の選択肢を検討することをおすすめします。
地方・郊外エリアの物件を売却したい方
東急リバブルの店舗ネットワークは都市部に集中しているため、店舗のない地方や郊外エリアの物件は、そもそも取り扱いを断られる可能性があります。
仮に対応エリア内であっても、その地域のニッチな市場情報や顧客動向に関しては、長年その土地で営業している地域密着型の不動産会社に軍配が上がることが少なくありません。
そのエリアの特性を熟知した不動産会社に依頼する方が、よりスムーズな売却に繋がるでしょう。
築年数が古い物件（特に築30年超）の売却を検討している方
東急リバブルの大きなメリットである「リバブルあんしん仲介保証」は、「築30年以内」などの条件が設けられている場合が多く、築古物件、特に旧耐震基準の戸建てなどはサービスの対象外となる可能性が高いです。
手厚い保証という強みを享受できないのであれば、あえて東急リバブルにこだわる理由は薄れます。
このような物件は、古民家再生やリノベーションを得意とする不動産会社や、買取を専門に行う会社の方が、適切な評価をしてくれる可能性があります。
とにかく仲介手数料を安く抑えたい方
手厚い広告宣伝や充実した保証サービスには、相応のコストがかかっています。
そのため、東急リバブルの仲介手数料は、基本的に法律で定められた上限額が適用され、大幅な値引き交渉は難しいのが実情です。
もしサービス内容よりも「手数料の安さ」を最優先事項とするならば、仲介手数料半額や定額制を謳う不動産会社を探す方が、希望に沿った取引ができるでしょう。
ただしその際は、広告活動の内容や囲い込みのリスクなど、手数料が安い理由をしっかりと確認することが重要です。
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東急リバブルで失敗しないためのポイントと査定の流れ
東急リバブルが持つ数々のメリットを最大限に活かし、満足のいく不動産売却を実現するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
ここでは、売却活動をスムーズに進めるための具体的なステップと、後悔しないための注意点を詳しく解説します。
担当者の質を見極める
不動産売却の成功は、担当者との相性やその能力に大きく左右されると言っても過言ではありません。
どれだけ会社のブランド力やサービスが優れていても、窓口となる担当者との信頼関係が築けなければ、安心して大切な資産を任せることはできません。
担当者を見極めるチェックポイント
最初の査定訪問や面談の際に、以下の点を意識して担当者を観察してみましょう。
- コミュニケーション能力：こちらの話（売却理由や希望条件など）を親身に、丁寧に聞いてくれるか。専門用語を避け、分かりやすい言葉で説明してくれるか。
- 提案力と知識：査定額の根拠を、具体的なデータ（成約事例、市場動向など）を基に論理的に説明できるか。物件の長所だけでなく、短所や売却における懸念点も正直に伝えてくれるか。
- 誠実さとスピード感：質問に対して迅速かつ的確に回答してくれるか。メリットばかりを強調せず、リスクについてもきちんと説明する姿勢があるか。
東急リバブルでは営業担当者の約98%が宅地建物取引士の有資格者であり、専門知識のレベルは高い水準にあります。
しかし、経験の差や人間としての相性は必ず存在します。
もし面談の段階で「何となく話しにくい」「誠実さが感じられない」「レスポンスが遅い」といった違和感を覚えた場合は、契約に進むべきではありません。
担当者変更という選択肢
もし契約後に担当者の対応に不満を感じた場合でも、決して我慢する必要はありません。
まずは担当者本人に改善を直接伝え、それでも状況が変わらない場合は、その営業所の責任者である「センター長」に相談しましょう。
「担当者を変えてほしい」と明確に伝えることで、ほとんどの場合、別の担当者に変更してもらうことが可能です。
これは売主としての正当な権利であり、遠慮する必要は一切ありません。
複数の不動産会社で査定を比較する（一括査定の活用）
東急リバブルが有力な候補であったとしても、最初から1社に絞り込んでしまうのは賢明な策とは言えません。
「査定額のギャップ（高預かり）」や「囲い込み」といったリスクを回避し、ご自身の物件の適正な市場価値を把握するための最も効果的な方法が、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することです。
一括査定サイトを利用するメリット
一件一件不動産会社を訪ねて査定を依頼するのは大変な手間ですが、インターネット上の一括査定サイトを利用すれば、一度の物件情報入力で複数の会社にまとめて査定を依頼できます。
- 相場の把握：複数社の査定額を比較することで、極端に高い、あるいは低い査定額を見抜き、おおよその売却相場を客観的に掴むことができます。
- 会社ごとの強みの比較：査定報告書の内容や担当者の提案を比較することで、東急リバブルの強みや弱みを相対的に評価できます。「A社は地域情報に詳しいが、B社（東急リバブル）はWebでの集客戦略が優れている」といった違いが見えてきます。
- 交渉の主導権を握る：不動産会社の担当者に「他社とも比較検討しています」と伝えるだけで、相手の対応は変わります。より良い条件（売却戦略や場合によっては手数料など）を引き出すための有効な交渉材料となります。
おすすめの一括査定サイト
特に大手不動産会社の比較に適しているのが、東急リバブルも参画している「すまいValue」です。
これは業界トップ6社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介+、三菱地所ハウスネット、小田急不動産）のみが運営するサイトで、質の高い査定が期待できます。
最低でも3社程度から査定を取り寄せ、それぞれの提案をじっくりと比較検討することが、不動産売却で失敗しないための鍵となります。
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まとめ
この記事では、「東急リバブル やばい」という評判の真相について、実際の口コミや客観的なデータを基に検証してきました。
結論として、ネガティブな評判は「囲い込みへの懸念」「積極的な営業スタイル」「査定額と売却価格のギャップ」といった不動産業界特有の課題に起因するものであり、一方でデータを見ると両手取引比率は大手他社より低く、むしろ売主の機会損失リスクを抑えようとする姿勢が見て取れました。
そして何よりも、東急リバブルにはそのようなネガティブな評判を上回るメリットも存在します。
平均取扱価格の高さが示す「都心・高額物件への圧倒的な強み」、売却後のトラブルから売主を守る「リバブルあんしん仲介保証」、そして自己資金ゼロで空き家を再生する「アクセル君」など、他社にはない独自で手厚いサービスは、多くの利用者から高い満足度を得ている理由と言えるでしょう。
不動産売却で後悔しないために最も重要なのは、1社に絞らず、複数の選択肢を比較検討することです。
まずはこの記事で解説したポイントを参考に、東急リバブルを含む複数の会社へ査定を依頼することから始めましょう。
この記事が少しでも参考になれば嬉しいです。
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